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衡宇开拓本钱的核算
1、衡宇开拓本钱核算工具及本钱项目
(一)房地产企业开拓建立衡宇的类型
衡宇开拓是房地产开拓企业的主要运营营业。其开拓建立的衡宇，按用处不同可以分为以下四品种型：
为了出售而开拓建立的商品房;
为了出租运营而开拓建立的出租房;
为了安设被拆迁住民周转运用而开拓的周转房;
企业承受其他单位拜托代为开拓建立的代建房。
以上四类衡宇都要肯定本钱核算工具并计较其实践开拓本钱。
(二)衡宇开拓本钱核算工具确实定
房地产开拓企业的衡宇本钱核算工具，应结合衡宇建立的特性和实践开拓状况，按以下原则肯定：
1.普通的衡宇建立项目，应以每自力体例设想概预算或每自力的施工图预算所列的单项工程，作为本钱核算工具。
2.统一建立地址、制作构造类型相反、用处相反的若干个单位工程，并且由统一单位施工，开完工时间又附近的，可以兼并为一个本钱核算工具。(如由统一建立单位同时建立几栋构造类型相反的室第楼，可兼并成一个本钱核算工具)。
3.对范围较大、工期较长的单位工程，可以将工程区分成若群众位或区域，以分部位、分区域的工程作为本钱核算工具。
(三)衡宇开拓本钱项目的设置
由于衡宇开拓是在地盘开拓的根底长进行的，并且，假如在地盘开拓与衡宇开拓延续进行的状况下，地盘开拓本钱一开端便可以直接计入衡宇开拓本钱，所以衡宇开拓本钱项目也包括了地盘开拓的本钱项目。但衡宇开拓还要在地盘开拓项目根底上，加上“修建装置工程费”项目。所以衡宇开拓的本钱项目普通包罗以下六个项目：地盘征用及拆迁弥补费、后期工程费、根底设备费、修建装置工程费、公共配套设备费和开拓间接用度。其明细账格局如表5
表5 衡宇开拓明细账
三级科目： 甲衡宇
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年 |
凭证号 |
摘要 |
借 方 |
贷方 |
余额 |
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月 |
日 |
地盘征用及拆迁弥补费 |
后期工程费 |
根底设备费 |
修建装置工程费 |
公共配套设备费 |
开拓间接费 |
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2、衡宇开拓本钱的归集和结转
衡宇建立在地盘的上面，与地盘严密相连。开拓衡宇运用的建立园地所产生的地盘开拓本钱应计入衡宇开拓本钱。
将地盘开拓本钱计入衡宇开拓本钱有两种状况：
第一种状况是：本来已将地盘做为本钱核算工具，独自核算了地盘的开拓本钱。这类状况下，在开端进行衡宇开拓的时分，要将地盘开拓本钱转入衡宇开拓本钱。管帐分录以下：
借：开拓本钱—衡宇开拓—某衡宇
贷：开拓本钱—地盘开拓—某地盘
假如地盘开拓完成后，已将地盘的开拓本钱转入了开拓产物，在开端建立衡宇的时分，应将作为开拓产物的地盘本钱转入衡宇开拓本钱。管帐分录以下：
借：开拓本钱—衡宇开拓—某衡宇
贷：开拓产物—地盘—某地盘
第二种状况是，开拓完地盘，预备直接开端建房。在这类状况下，可以不但独计较地盘开拓本钱，地盘开拓产生的各项本钱用度，一开端便可以归集到衡宇开拓本钱上。现以第二种状况为例，阐明衡宇开拓本钱的归集与结转。
【例2】某企业2007年9月份，开端开拓运营出租房A公寓，本月产生的经济营业以下：
1.9月2日，用银行放款支付A公寓拆迁弥补费25万元，设想费5万元。管帐分录以下：
借：开拓本钱—衡宇开拓—A公寓(拆迁弥补费) 250 000
(后期工程费) 50 000
贷：银行放款 300 000
2.9月8日，A公寓领用需求装置的装备一台进行装置，实践本钱为12万元。分录以下：
借：开拓本钱—衡宇开拓—A 公寓 120 000
贷：库存装备 120 000
3.9月12日，企业收到乙承包单位工程价款结算单，承付A公寓工程进度款30万元。做以下管帐分录：
借：开拓本钱—衡宇开拓—A 公寓 300 000
贷：对付账款—对付工程款—乙单位 300 000
4.月末分派开拓间接用度，A公寓应分派8 000元，1号楼分派12 000元。
借：开拓本钱—衡宇开拓—A公寓 8 000
—1号楼 12 000
贷：开拓间接用度 20 000
5.月末，A公寓已竣工，但配套设备还没有竣工，(假定该配套设备专为A公寓运用)，报经主管部分同意，同意用其预算本钱9万元，预提计入本钱。
做以下管帐分录：
借：开拓本钱—衡宇开拓—A公寓 90000
贷：预提用度 —预提配套设备费 90000
(注：未来实践产生的配套设备费，假如大于或小于预提的局部可于产生确当期添加或增加在建工程本钱，数额不大也可以直接计入治理用度。)
6.A 公寓竣工后直接用于出租，结转其实践本钱(假定该企业投资性房地产按本钱形式计量)。应做以下管帐分录：
借：投资性房地产—A 公寓 818 000
贷：开拓本钱—衡宇开拓—A公寓 818 000
A公寓开拓本钱归集和结转的明细账注销后果见表6：
表6 衡宇开拓明细账
三级科目： A公寓
|
年 |
凭证号 |
摘要 |
借 方 |
贷方 |
余额 |
||||||
|
月 |
日 |
地盘征用及拆迁弥补费 |
后期工程费 |
根底设备费 |
修建装置工程费 |
公共配套设备费 |
开拓间接费 |
||||
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9 |
1 |
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支付拆迁弥补费及设想费 |
250000 |
50000 |
|
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9 |
8 |
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领用装备进行装置 |
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120000 |
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9 |
12 |
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承付工程进度款 |
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300000 |
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9 |
30 |
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分派开拓间接费 |
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|
8000 |
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9 |
30 |
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预支配套设备费 |
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90000 |
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|
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9 |
30 |
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结转竣工实践本钱 |
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818000 |
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本月算计 |
250000 |
50000 |
|
420000 |
90000 |
8000 |
818000 |
0 |
房地产开拓本钱的构成
房地产开拓本钱是指房地产企业为开拓一定命量的商品房所收入的局部用度。就其用处来讲，大致可分为三局部：
1.地盘、土建及装备用度。这是房地产开拓本钱的主体形式，大致占总本钱的80%.此中最主要的是地盘用度。地盘用度主要包罗置换本钱、批租用度、动迁用度等。房产商在决议能否开拓一个项目前，必需将估计的地盘用度经过地盘面积和容积率的换算，计较出将来所开拓的每平方米商品房所占的地盘本钱(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评价。
2.配套及其他收费收入。主如果指水、电、煤气、大市政和公建配套费，黉舍、医院、商铺等生活服务性设备也是不可短少的。其他收费收入中有些虽属于押金本质，如档案包管金、绿化包管金等，但难以局部发出。这类收费项目品种单一，规范纷歧，许多项目由垄断性企事业单位施行，随便性很强，规范遍及偏高。配套及其他收费项目是房地产开拓本钱中受外界要素影响最大的一块用度收入，普通占项目总投资的10%～15%.
3.治理用度和筹资本钱。房地产开拓与其他行业相比，有建立周期长、投资数额大、投资风险初等特性，因而，大少数开拓企业必需经过存款来处理资金需求，这样就发生数额较大的本钱收入。如何把这局部用度核算好，对准确计较开拓本钱将起到十分主要的感化。
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