地盘增值税、企业所得税项目对房地产企业财政报表影响较大，实务中注册管帐师一般应用注册税务师的认定，而未再过量采纳其他审计顺序。但在实务操作中，对地盘增值税、企业所得税的审计仍触及较多的专业判别。
本提醒仅供事务所及相干从业人员在执业时参考，不能替换相干法令律例、注册管帐师执业原则和注册管帐师职业判别。提醒中所触及审计顺序的时间、范畴和水平等，事务所及相干从业人员在执业中需结合项目实践状况、风险导向原则和注册管帐师的职业判别肯定，不能直接照搬照抄。
针对房地产企业财政报表审计中对地盘增值税、企业所得税的认定触及的相干律例、错报风险点、应关心事项及其应对办法等问题，房地产企业审计专家委员会依据《地盘增值税暂行条例》、《企业所得税法》等相干税收律例，并参考北京注协编写的《房地产企业审计实务操作指南》一书做以下提醒：
1、关心重点
（一）可能的作弊效果
目前，少数房地产企业为了增加资金流出，经过签署“阴阳条约”的体例来到达少缴各种税费的目的。在开拓项目清理前，企业治理层为均衡房地产开拓项目清理前各年度的成本，对地盘增值税和企业所得税的预缴计提可能具有低估风险。
在地盘增值税和企业所得税汇算清缴环节，因为可能面对较大金额的现金流出，房地产企业可能推延对契合清理前提项目的清理，或以少计支出、加大扣除项目等体例少缴地盘增值税，招致企业财政报表具有较高的错报风险。
（二）税额计提的精确性、完好性
地盘增值税和企业所得税的汇算清缴是一项繁杂、政策性较强的任务，企业普通延聘税务师事务所施行。审计中，注册管帐师应对两税金额计提的精确性、完好性进行审核；对地盘增值税和企业所得税的汇算清缴状况进行复核，应重点关心企业计提税金的精确性、完好性，及可能的税务风险。
（三）递延所得税具有性、完好性及精确性的认定
房地产企业所得税用度计较繁杂，具有少量本钱、用度扣除项目，依据《企业管帐原则第18号—所得税》的请求，关于资产及欠债的账面价值与其计税根底进行比较，对具有临时性差别的，确认递延所得税资产或许递延所得税欠债。关于房地产企业来讲，目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有：
1.预收款支出预交企业所得税；
2.应收金钱计提坏账预备；
3.房地产企业的各种预提用度，如预提的地盘增值税等；
4.税前补偿盈余。
2、地盘增值税审计
（一）地盘增值税的预缴
1.审计难点
房地产企业在项目完工托付运用前会开端预售并取得预售房款（在管帐上尚不契合支出确认前提），依据《地盘增值税暂行条例》及相干规则，税务机关可以预征地盘增值税，企业应按外地税务机关的规则预缴地盘增值税。各省、自治区、直辖市地方税务局依据外地状况和不同类型房地产肯定详细的预征率，国度税务总局规则:除保证房外，东部地域省分不得低于2%，中部和西南部地域省分不得低于1.5%，西部地域省分不得低于1%。在这个环节重点是关心企业能否按外地规则的预征率，足额预缴了地盘增值税。
2.应对办法
（1）经过访谈、查阅项目立项审批等相干文件，了解核实该房地产项目的详细类型，如经济合用住房、一般室第、别墅、写字楼等；
（2）结合预收款明细账及相干存案资料，关心能否具有另有预收房款以外的其他手续费、代办署理费等支出，检查、复核企业能否按合用的预征率，足额预缴了地盘增值税；
（3）结合衡宇出售记载和衡宇存量记载，经过实地检查，重点关心能否具有视同出售未入账而未足额预缴地盘增值税的状况。
(二)按支出配比计提地盘增值税、审核增值额的计较
1.审计难点
关于契合支出确认前提的房地产项目在确认支出的同时，应配比结转预缴的地盘增值税；关于到达清理或可以清理前提的开拓项目，依照税法的规则，计较增值额，测算需补缴的地盘增值税。因为项目还没有局部完工决算，对增值额的测算具有一定难度，可能招致计提的地盘增值税不完好或呈现严重偏向，也可能成为企业调理成本的“蓄水池”。
2.应对办法
（1）在这一环节对地盘增值税进行测算，实践上相当因而地盘增值税的“模仿清理”，应参照《地盘增值税清理治理规程》（国税发[2009]91号）、《关于地盘增值税清理相关问题的告诉》（国税函[2010]220号）等相干规则，全面思索各项本钱、用度的扣除调剂要素，包管增值额计较的合理、完好。在审核中，应重点关心修建装置工程费、公共配套设备费、本钱收入等本钱用度的处置能否合理，联系关系买卖能否公道等；
（2）审核增值额的计较过程，重点关心相干数据取数的一致性、精确性，有没有严重脱漏；关心企业对统一项目在不同期间（年度、季度、月份）计较地盘增值税时运用的估计增值率能否有严重差别、能否合理；将企业测算的估计增值率与企业此前已清理的同类型项目或其他企业已清理的同类型项目的增值率进行比较，剖析企业计提的地盘增值税能否合理；
（3）关心企业对地盘增值税计提的根据、根底能否产生严重改动及其改动缘由，能否具有地盘增值税临时挂账或后期计提在本期大额冲回等状况。对此，应依据《企业管帐原则第28号—管帐政策、管帐估量变卦和过失更正》的规则，判别该项调剂是管帐估量变卦仍是后期过失，和相干的管帐处置和披露能否精确、完好。
(三)地盘增值税的清理
1.审计难点
依据相干规则，对房地产开拓项目局部完工、完成出售的、全体让渡未完工决算房地产开拓项目的、直接让渡地盘运用权的，企业该当在满意前提之日起90日内到主管税务机关操持清理手续；对已完工验收的房地产开拓项目，已让渡的房地产修建面积占全部项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未超越85%，但盈余的可售修建面积曾经出租或自用的等状况，主管税务机关可请求企业进行地盘增值税清理，详细按主管税务机关下达的清理告诉请求操持相干清理手续。
在这一环节重点关心对契合清理前提应清理的房地产项目，企业能否按规则实时进行地盘增值税的清理任务，并对清理的后果进行复核。
2.应对办法
（1）获得企业开拓项目明细表，了解项目的立项、用地、开拓、出售等状况，判别能否具有应清理而未清理的开拓项目和有视同出售未入账而形成不契合清理前提的项目，对应清理而未清理的项目应关心企业能否已按清理请求足额计提地盘增值税，能否在财政报表中做出了恰当的披露；
（2）对当期清理终了的开拓项目，应对清理后果进行复核。因为地盘增值税的清理任务，企业普通拜托税务师事务所进行。在审计中，注册管帐师应取得地盘增值税清理的鉴证演讲，并依据《注册管帐师审计原则1421号——应用专家的任务》的请求，施行响应的审计顺序对鉴证演讲的正当性、实在性进行复核。在复核中应重点关心注册税务师能否依照《地盘增值税清理鉴证营业原则》及其指南的相干规则施行清理鉴证营业，能否具有严重脱漏。
3、企业所得税审计
（一）企业所得税的预缴
1.审计难点
房地产企业所得税的计较交纳与其他企业相比有其特殊性，主要表示在：一是出售未竣工开拓产物取得支出应计较估计毛利额计入当期应征税所得额；二是开拓产物竣工或视同竣工时，应实时结算其计税本钱并计较此前出售支出的实践毛利额，同时将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当期应征税所得额。在这一环节重点应关心企业能否实时预缴企业所得税。
2.应对办法
（1）复核企业能否按由省、自治区、直辖市国度税务局、地方税务局规则的计税毛利率，计较预缴出售未竣工开拓产物取得支出应纳所得税额；
（2）复核支出确认能否实时、完好，对应作支出的代收金钱能否实时按规则申报征税；扣除项目能否妥当。
（二）企业所得税的汇算清缴
1.审计难点
年度企业所得税的汇算清缴较为繁杂、专业性强，如在出具审计演讲前企业未延聘税务师事务所进行所得税汇算清缴鉴证并出具鉴证演讲，注册管帐师需对企业所得税的汇算后果进行审核；如已由税务师事务所出具了鉴证演讲，注册管帐师需对鉴证演讲进行复核。
关于已竣工或视同竣工的开拓产物，关于毛利差的审核是难点，而且其后果对当期所得税的影响较大。
2.应对办法
（1）关心对已竣工或视同竣工的开拓产物，企业能否推延结转竣工支出、本钱，不计毛利差，企业计较的毛利差能否经税务师事务所审核并出具鉴证演讲。如已出具鉴证演讲，应进行复核；如未由税务师事务所进行鉴证，注册管帐师应对企业计较的毛利差进行审核；
（2）在毛利差的审核中，应复核用于计较所得税用度的开拓产物项目支出的完好性、本钱和用度扣除项目的妥当性；重点关心开拓项目中具有安设回迁户的，安设房能否视同出售；能否与购房者签署阴阳条约而少计支出；能否未按规则将应计入停业支出的泊车位、车库、阁楼等金钱支出错计入来往款；将已计入出售支出的共用部位、共用设备装备维修基金按规则移交给相关部分、单位时，能否实时做代扣缴处置等状况；
（3）在毛利差的审核中，还应关心计税本钱工具确实定能否契合《关于印发<房地产开拓运营营业企业所得税处置方法>的告诉》（国税发［2009］31号）、《国度税务总局关于房地产开拓企业本钱工具治理问题的通知布告》（国度税务总局通知布告2014年第35号）的相干规则，能否合理辨别已竣工本钱工具、在建本钱工具和未建本钱工具，能否在报送主管税务机关落后行了调剂；各项本钱分摊能否合理、精确，单独本钱和不能分清担负工具的间接本钱能否遵照一定的分派办法，按受益原则和配比原则分派至各本钱工具；
（4）在毛利差的审核中，还应关心本钱用度的管帐口径与税务口径（计税本钱）的差别调剂状况，如能否将该当用度化的收入项目本钱化等。对本钱用度扣除的税务处置、计税本钱的核算、特定事项的税务处置等应按《国度税务总局关于印发<房地产开拓运营营业企业所得税处置方法>的告诉》（国税发[2009]31号）的相干规则处置。
[义务编纂：水琼]联合活动，详见哈尔滨税务代理 www.oro1.com
